청약·매수 전략과 타임라인, 분당·수지·평촌·서울 매매 후보를 정리했습니다. 매매가는 국토부 실거래, 거리는 호갱노노 기준입니다. 로드맵 · 매매 후보
보증금 1억이 돌아오는 2027.08에 맞춰 범계 매수 자금(현금 약 1.5억)을 만듭니다. 부족분 약 5천~8천만원은 저축·가족 자금·저층 매물로 메웁니다. 매수 전까지는 무주택이라 청약(B·C)도 같이 넣을 수 있습니다.
특공은 평생 1회라서 광교 A17 > 성남·과천·판교권 공공분양 > 그 외 순으로만 씁니다. 출퇴근이 안 맞는 단지는 당첨 확률이 높아도 넣지 않습니다.
공공분양 신생아 우선공급(일반공급 물량의 50%)과 신생아 특공(전체의 35%), 신혼 우선공급 30%가 열립니다. 특례대출은 소득 기준(맞벌이 합산) 안이고 9억·85㎡ 이하 집에 쓸 수 있습니다.
3억대 외곽 매수는 출퇴근을 포기하고, 무주택 자격도 함께 잃습니다. 경매는 낙찰가율이 110% 안팎이라 할인이 작아, 2027 상반기에 일반 매매와 함께 보는 보조 경로로만 둡니다(경매 검토).
| 시기 | 할 일 | 트랙 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 10/26~28 | 경기행복주택 예비입주자 | – | 신청 불가 신혼 맞벌이 소득 기준 초과 |
| 11/2~3 | SH 고덕강일3 신혼특공 (토지임대부, 59㎡ 3.7~3.9억) | B | 선택 서울 거주 0점·자녀 0점이라 확률 매우 낮음. 강동이라 판교 출퇴근이 불리. 발표 11/26 |
| 2026 4분기 | 공공분양 1만호 공고 (3기 신도시 약 2천호 포함), 광교 A17 공고 예정 | B | 지구 목록 미확인. 매주 월요일 자동 스캔으로 확인 |
| 2027.08 | 보증금 약 1억 반환 | – | 이때부터 계약금 10%를 낼 수 있음 |
| 2027년 내내 | 공공분양 2.7만호 (정부 계획) 중 성남·과천·판교권 우선 청약 | B | 계약일이 2027.08 이전이면 조달 계획 확인 후 신청 |
| 2027~2028 | 출산 → 신생아 특공·우선공급, 신혼 우선공급 재개방 | C | 특례대출은 출산 후 신청. 잔금보다 출산이 먼저여야 함 |
| 2028 이후 | 분당 재건축 일반분양 (시범단지 조합원 분양신청 2028.1분기) | B·C | 민영이라 계약금 10%·LTV 제약 그대로 |
| 2029~2030 | 광교 A17 입주 (당첨 시) | B | 거주의무 5년, 전매제한 10년 |
| 경로 | 지금 | 출산 후 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 공공분양(뉴:홈) 신혼특공 | 일반·추첨 우선 ✕ | 우선 포함 | 맞벌이 140% 이하, 총자산 3.62억 이하 |
| 공공분양 신생아 특공·우선 | – | 가능 | 맞벌이 140% 구간 |
| 공공분양 일반공급 | 가능 | 가능 | 청약통장 납입 횟수 경쟁 |
| 신혼희망타운 | 잔여 70% | 우선 30% | 신규 물량은 적음. 수익공유 모기지 1.3%, 한도 4억 |
| 토지임대부 (SH 고덕강일3 등) | 2단계 일반 | 1단계 우선 | 서울 2년 이상 거주자에게 50% 우선 배정 |
| GH 광교 A17 지분적립형 | 기준 미공개 | 신생아 20% | 최초 지분 약 25% |
| 민영 신혼·생애최초 특공 | 일반(160%) | 신생아 특공 | 민영은 계약금 10%, 규제지역 대출 제약 |
| LH 든든전세 | 가능 | 안 함 | 소득·자산 기준 없음. 10/23 신청 안 하기로 결정 |
| SH 미리내집 (장기전세Ⅱ) | 어려움 | 어려움 | 서울 거주 요건 가능성 (공식 미확인) |
| 행복주택·경기행복주택·통합공공임대·매입임대Ⅰ | 초과 | 초과 | 소득 기준 초과 |
| 상품 | 지금 | 출산 후 | 한도 · 금리 |
|---|---|---|---|
| 공공분양 전용 모기지 | 가능 | 가능 | 단지별 상이. 고덕강일3은 LTV 80%·5억·1.9~3.0% 고정 |
| 신생아 특례 디딤돌 | – | 가능 | 4억, 9억·85㎡ 이하. 현재 금리 미확인 |
| 신혼 디딤돌 · 보금자리론 | 조건부 | 조건부 | 합산 소득 기준 초과. 1인 소득 예외 요건 충족 시만 가능 |
| 일반 주담대 (생애최초) | 가능 | 가능 | LTV 70%, 수도권 6억 한도, 은행 평균 4.66% (2026-08) |
| 단지 | 위치 | 예정 | 일반분양 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 성남금토지구1차 디에트르 (A6BL) | 성남 수정구 금토동 | 12월 | 미공개 (총 203) | 제2판교테크노밸리 옆, 대방건설. 공고 전(11~12월 예상), 공급유형·상한제 미확인. 같은 지구 A-3(2024, 상한제) 84㎡ 8.2~8.6억 → 8.5~10억 추정. 우리는 민영 신혼특공 맞벌이 일반 구간(120~160%)·생애최초 일반 구간(130~160%)에 해당. 성남 거주 요건이 1년이면 해당지역, 2년이면 기타지역으로 밀림. 계약금 10%(약 9천만)가 2027-01경, 첫 중도금도 2027-05경이라 2027.08 현금보다 이름 |
| GH 광교 A17 | 수원 영통 원천동 | 공고 10/30 | 600 | 트랙 B 1순위(위 카드) |
| 분당한솔마을5단지 리모델링 | 분당 정자동 | 미정 | 115 | 정자역 생활권. 분양가는 분당 시세를 따라갈 것으로 추정 |
| 미륭재건축 | 안양 동안 비산동 | 미정 | 111 | 평촌권 |
| 금광동4071가로주택 / 성지궁전재건축 | 성남 중원구 | 12월 / 미정 | 140 / 168 | 소규모 정비사업 |
출처: 인스타 @joobiseo_gyeonggido "경기 2026년 하반기 청약 예정 아파트"(9/25 게시). 일정·물량은 시행사 사정에 따라 바뀔 수 있습니다. 민영은 신혼특공(맞벌이 소득 160% 구간)·생애최초 특공·일반 추첨제가 길입니다(소득 기준 재확인 필요). 12월 공고면 계약금(분양가의 10~20%)을 2027년 초에 내야 해서, 보증금 1억이 돌아오는 2027.08보다 앞섭니다. 가족 자금이나 보증금 조기 반환이 필요할 수 있습니다. 매주 자동 확인에서 이 단지 공고는 ⭐로 표시됩니다.
| 동천 | 수지 | 죽전 | 광교 | |
|---|---|---|---|---|
| 판교 / 강남 (추정) | 8분 / 25분 | 10~15 / 27~33분 | 20 / 35분 (미금역 환승) | 20 / 36~40분 |
| 59㎡ 신축 (2016년 이후) | 9.64억 | 10.09억 | 6.35억 | – |
| 59㎡ 구축 (2005년 이전) | 8.64억 | 8.68억 | 7.47억 | 11.3억 (2006~15년식) |
| 84㎡ 2006~15년식 | 12.47억 | 9.04억 | 8.8억 | 13.53억 |
| 가장 싼 준신축 이상 단지 | 더샵동천포레스트(2018) 84㎡ 9.5억 | 버들치마을경남아너스빌(2007·2010) 84㎡ 7.3~7.65억 | 효성해링턴플레이스(2018) 59㎡ 6.35억 | 광교역참누리포레스트(2015) 59㎡ 7.85억 · 광교레이크포레(2017) 84㎡ 8.32억 |
| 필요 현금 (LTV 70%) | 약 3.5억 (대출 6억 한도) | 약 2.2억 | 약 1.9억 | 약 2.4억 |
이동시간은 신분당선 정차역 수로 계산한 추정치이고, 역까지 걷는 시간은 빠져 있습니다. 4곳 모두 규제지역이자 토지거래허가구역이라, 허가 후 2년 실거주 의무가 있습니다. 실거래 원본: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 API (2026년 5~10월 신고분).
| 지역 | 출퇴근 | 84㎡ 시세 | 필요 현금 |
|---|---|---|---|
| 광주 초월·경기광주역 (경강선) | 판교 약 25분 (부동산 자료) | 5.8억~8.6억 | 약 1.9억~ |
| 수원 권선 | 미확인 | 6.1~6.7억 | 약 2억 |
| 용인 처인 (역북·남사) | 미확인 | 4.3~5.75억 · 남사 59㎡ 3.2~3.6억 | 약 1~1.8억 |
| 화성 병점·향남 | 멀 것으로 추정 | 3.1~3.8억 | 약 1~1.2억 |
시세는 국토부 실거래를 재집계한 2차 사이트(dapt.kr, zippoom) 2026년 2~7월 거래 기준입니다. 2026-07-01부터 화성 동탄·용인 기흥·구리가 규제지역에 추가됐고, 수원 영통도 규제지역입니다.
필요 현금 = 집값의 30% + 취득세·중개비 약 1.5% (생애최초 LTV 70%, 대출 6억 한도). 매매가는 국토부 실거래 2026년 7~10월 신고분의 중위값, 전세가는 호갱노노 최근 실거래(2026년 4월 이후), 역까지 거리도 호갱노노 기준입니다. 호가(네이버·KB)는 반영하지 못했습니다.
| 단지 (준공, 전용) | 매매 | 전세 | 필요 현금 | 역 |
|---|---|---|---|---|
| 분당 야탑 매화마을주공4 (1993, 42㎡) | 8.35억 | 3.0억 | 2.6억 | 야탑역 1.2km |
| 분당 야탑 목련마을SK (1998, 60㎡) | 7.83억 | 4.2억 | 2.5억 | 야탑역 2.4km |
| 분당 야탑 목련마을한일 (1995, 51㎡) | 8.7~9.2억 | 3.9억 | 3.3억 | – |
| 분당 야탑 매화마을공무원1 (1995, 59㎡) | 10.6억 | 3.0억 | 4.8억 | – |
| 수지 죽전 내대지마을광명샤인빌 (2005, 60㎡) | 4.35억 | 3.1억 | 1.4억 | 오리역 2.2km |
| 수지 죽전 현대1차 (1999, 60㎡) | 5.9억 | – | 1.9억 | – |
| 수지 죽전 효성해링턴플레이스 (2018, 60㎡) | 6.35억 | 4.7억 | 2.0억 | 1km 내 없음 |
| 수지 죽전 도담마을7단지뜨리에체 (1999, 60㎡) | 6.65억 | 3.4~4.2억 | 2.1억 | 죽전역 도보 9분 |
| 단지 (준공, 전용) | 매매 | 전세 | 필요 현금 | 역 |
|---|---|---|---|---|
| 호계 호계삼익 (1996, 60㎡) | 3.3억 | 2.5억 | 1.0억 | 금정역 1.6km |
| 호계 일신건영장미 (2000, 60㎡) | 3.7억 | – | 1.2억 | 군포역 1.9km |
| 호계 범계마을(LD·호산) (1999, 85㎡) | 4.4~4.8억 | 2.9억 | 1.5억 | 범계역 도보 12분 |
| 호계 효성백년가약 (2000, 60㎡) | 4.8억 | – | 1.5억 | – |
| 비산 비산화성파크드림 (2014, 68㎡) | 4.47억 | – | 1.4억 | – |
| 호계 금호어울림 (2012, 85㎡) | 4.97억 | – | 1.6억 | – |
관양 공작성일·비산 샛별한양 40㎡대는 4.5억입니다. 1980년대 단지(비산 성도, 호계 삼천리)는 2.8~3.1억이지만 재건축을 기다리는 물건이라 실거주용 후보에서는 뺐습니다.
| 푸른마을삼성 | 호계동신도브래뉴 | |
|---|---|---|
| 준공 / 세대수 | 1999 / 231세대 | 2004 / 203세대 |
| 범계역 | 1.1km, 도보 16분 | 710m, 도보 11분 |
| 59~67㎡ 실거래 | 59㎡ 4.48~5.5억 (7~8월) | 67㎡ 4.4~4.98억 (1년간 보합) |
| 84㎡ 실거래 | 5.6~5.97억 (올해 상반기) | 4.5~6.0억 (8월 4.5억 저층, 10월 6.0억 고층) |
| 필요 현금 | 59㎡ 약 1.4~1.7억 | 84㎡ 약 1.4~1.6억 |
| 초등학교 | 도보 17분 | 도보 3분 |
| 기타 | 용적률 198%, 주차 세대당 0.9대. 1년 전 3.7억(1층)에서 오르는 중 | 용적률 313%, 관리비 월 약 22만원 |
출처: 국토부 실거래(2025.10~2026.10), 호갱노노(역·학교 거리, 최근 거래). 바로 옆 범계마을(LD, 85㎡ 4.4~4.8억, 범계역 12분)도 같이 볼 만합니다. 두 단지 모두 200세대 남짓이라 매물이 적고, 호가는 네이버에서 직접 확인해야 합니다.
| 단지 (준공, 전용) | 매매 | 필요 현금 |
|---|---|---|
| 강동 길동 중앙하이츠강동 (2024, 44㎡) | 3.35억 | 1.1억 |
| 금천 시흥 벽산 (2000, 60㎡) | 4.0억 | 1.3억 |
| 구로 오류 금강 (1996, 59㎡) | 4.0억 | 1.3억 |
| 관악 신림 초원 (1999, 60㎡) | 4.2억 | 1.3억 |
위 11개 구에서 5억 이하는 41개, 6억 이하는 86개 단지·평형입니다. 강동 길동 신축 44㎡ 말고는 판교 출퇴근이 1시간을 넘을 것으로 봅니다(추정, 실측하지 않음).
| 지역 | 2025.10 | 2026.09 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 안양 동안 | 3,581만 | 4,630만 | +29% |
| 용인 수지 | 3,213만 | 3,774만 | +17% |
| 성남 분당 | 6,215만 | 6,980만 | +12% |
| 하남 | 4,285만 | 4,803만 | +12% |
| 수원 영통 | 2,978만 | 2,976만 | 0% |
| 용인 기흥 | 2,442만 | 2,143만 | −12% |
| 의왕 | 3,258만 | 2,898만 | −11% |
국토부 매매 실거래 72,950건(경기 남부 18개 구·시, 해제 거래 제외)으로 계산했습니다. 달마다 거래된 단지가 달라서 생기는 구성 효과가 섞인 대략치입니다. 기흥의 하락은 신축 소형(라포레어정 51㎡ 등) 거래가 몰린 영향이 큽니다.
| 사건번호 | 단지 | 감정가 → 최저가 | 매각일 |
|---|---|---|---|
| 2025타경101657 | 호계 동원베네스트 (건물 84.77㎡) | 5.51억 → 4.41억 (1회 유찰) | 10/27 |
| 2025타경101578 | 평촌 초원아파트 | 4.43억 (신건) | 10/27 |
| 2025타경1387 | 수지 신봉 도센트리움 | 6.13억 (신건) | 10/27 |
감정가 7억 이하 진행 물건 예시입니다(리치고 공개 목록, 10/23 조회). 임차인 유무와 전용면적은 확인하지 못했습니다. 분당은 감정가 7억 이하 아파트가 없었습니다. 지금 할 일: 범계·분당·수지 낙찰가율을 지켜보고, 법원 입찰을 1~2번 구경하고, 은행에 경락잔금대출 기준을 물어봅니다.
아직 모르는 것: 4분기 공공분양 지구 목록 · 광교 A17 소득·자산 기준 · 신생아 특례대출 현재 금리 · 1인 소득 기준 디딤돌 예외 해당 여부 · 청약통장 납입 횟수.